Diagnostic Mérule Obligatoire : Loi Alur, Zones à Risque et Obligations 2025
Le diagnostic mérule obligatoire est une question récurrente chez les propriétaires et les acquéreurs de biens immobiliers. Depuis la loi Alur de 2014, la réglementation impose une obligation d’information sur la mérule dans certaines zones du territoire français. Mais dans quels cas ce diagnostic est-il véritablement obligatoire ? Quels départements sont concernés ? Quelles sanctions risquez-vous en cas de non-respect ? Cet article fait le point sur le cadre légal du diagnostic mérule et les démarches à suivre.
La loi Alur et le diagnostic mérule
La loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a introduit pour la première fois en droit français une obligation d’information relative à la mérule dans le cadre des transactions immobilières.
Ce que dit la loi
L’article 76 de la loi Alur a créé l’article L. 133-8 du Code de la construction et de l’habitation, qui dispose :
“En cas de présence d’un risque de mérule, lors de toute transaction immobilière, une information sur la présence d’un risque de mérule est délivrée par le vendeur à l’acquéreur.”
Concrètement, la loi prévoit :
- La délimitation de zones à risque : les préfets sont habilités à prendre des arrêtés délimitant les zones dans lesquelles les biens immobiliers sont exposés au risque de mérule.
- L’obligation d’information : dans ces zones, le vendeur d’un bien immobilier doit informer l’acquéreur de l’existence du risque.
- La déclaration obligatoire : dès qu’un occupant ou propriétaire connaît la présence de mérule dans un immeuble, il est tenu de le déclarer en mairie.
Les limites de la loi
Il est important de comprendre que la loi Alur n’impose pas, à proprement parler, un diagnostic mérule au même titre que le diagnostic termites ou le DPE. Elle impose une obligation d’information sur le risque de mérule. Toutefois, dans la pratique, cette obligation se traduit par la nécessité de fournir un état relatif à la présence de mérule, souvent intégré dans l’état parasitaire.
Les zones à risque mérule en France
Les zones à risque sont délimitées par des arrêtés préfectoraux. La mérule est présente sur l’ensemble du territoire, mais certaines régions sont nettement plus touchées en raison de leur climat humide et de la prédominance de constructions anciennes en bois.
Les départements les plus touchés
La Bretagne est de loin la région la plus affectée par la mérule en France. Les quatre départements bretons font l’objet d’arrêtés préfectoraux couvrant un grand nombre de communes.
Bretagne :
- Finistère (29) : département le plus touché de France, avec des centaines de communes en zone à risque.
- Côtes-d’Armor (22) : forte prévalence, notamment sur le littoral et dans les bourgs anciens.
- Morbihan (56) : nombreuses communes concernées, surtout sur la côte et dans l’arrière-pays.
- Ille-et-Vilaine (35) : Rennes et de nombreuses communes alentour sont en zone à risque.
Normandie :
- Seine-Maritime (76) : plusieurs communes, notamment dans le Pays de Caux.
- Calvados (14) : Caen et certaines communes du littoral.
- Manche (50) : communes du littoral et du bocage.
Hauts-de-France :
- Nord (59) : agglomération lilloise et communes du littoral.
- Pas-de-Calais (62) : de nombreuses communes, en particulier sur le littoral.
Pays de la Loire :
- Loire-Atlantique (44) : Nantes et certaines communes du littoral.
- Mayenne (53) : quelques communes identifiées.
Autres départements : Des arrêtés ponctuels existent dans d’autres départements (Paris, Gironde, Charente-Maritime) pour des communes spécifiques ou des quartiers identifiés comme étant à risque.
Comment vérifier si votre commune est concernée
Pour savoir si votre commune fait l’objet d’un arrêté préfectoral délimitant une zone à risque de mérule :
- Consultez le site de votre préfecture : les arrêtés sont publiés au recueil des actes administratifs.
- Contactez votre mairie : le service urbanisme dispose de cette information.
- Interrogez votre notaire : dans le cadre d’une transaction, le notaire vérifie systématiquement l’existence d’arrêtés.
- Consultez les bases de données en ligne : certains sites spécialisés en diagnostics immobiliers proposent des outils de recherche par commune.
Obligations en cas de vente immobilière
Dans les zones à risque délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur d’un bien immobilier a des obligations spécifiques.
L’information de l’acquéreur
Le vendeur doit fournir à l’acquéreur, au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente, une information sur la présence du risque de mérule. Cette information prend généralement la forme :
- D’un état relatif à la présence de mérule, souvent intégré dans un état parasitaire plus complet.
- D’une annexe au dossier de diagnostic technique (DDT) précisant le risque identifié sur la commune.
La déclaration de mérule connue
Si le vendeur a connaissance de la présence de mérule dans son bien (infestation en cours ou traitée), il est tenu de le déclarer explicitement à l’acquéreur. La dissimulation de cette information constitue un dol ou un vice caché, engageant sa responsabilité.
Le rôle du notaire
Le notaire joue un rôle central dans le respect de ces obligations :
- Il vérifie si le bien est situé en zone à risque.
- Il s’assure que l’information ou le diagnostic a été réalisé.
- Il annexe le document au compromis ou à l’acte de vente.
- Il peut refuser d’instrumenter la vente si l’obligation n’est pas respectée.
Obligations en cas de location
La loi Alur ne prévoit pas d’obligation spécifique de diagnostic mérule pour la location. Cependant, le propriétaire bailleur n’est pas exempt de toute responsabilité.
L’obligation de décence
Le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent, conforme aux critères définis par le décret du 30 janvier 2002. Un logement infesté par la mérule peut être considéré comme indécent si l’infestation compromet la solidité des structures ou la santé des occupants.
L’obligation de jouissance paisible
Le bailleur garantit au locataire la jouissance paisible du logement. Une infestation de mérule qui se déclare pendant la durée du bail peut engager la responsabilité du propriétaire si elle résulte d’un défaut d’entretien.
La prudence recommandée
Même en l’absence d’obligation légale de diagnostic pour la location, il est recommandé au bailleur de :
- Faire réaliser un diagnostic avant la mise en location d’un bien en zone à risque.
- Entretenir le bien pour prévenir les conditions favorables à la mérule (ventilation, étanchéité).
- Réagir promptement si le locataire signale des signes suspects.
Les sanctions en cas de non-respect
Le non-respect des obligations liées au diagnostic mérule peut entraîner des conséquences juridiques et financières significatives pour le vendeur.
Annulation de la vente
Si l’acquéreur découvre après la vente que le diagnostic mérule obligatoire n’a pas été fourni, il peut demander l’annulation de la vente en justice. Le juge peut prononcer la résolution de la vente si l’absence d’information a vicié le consentement de l’acquéreur.
Réduction du prix
Alternativement, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente correspondant au coût du traitement de la mérule et à la dévaluation du bien.
Dommages et intérêts
Le vendeur peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur pour réparer le préjudice subi : coût du traitement, frais de relogement temporaire, préjudice de jouissance.
Vice caché
Si la mérule est découverte après la vente et que le vendeur en avait connaissance, la non-déclaration peut être qualifiée de vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil. L’acquéreur dispose alors de deux ans à compter de la découverte du vice pour engager une action en justice. Les sanctions peuvent être lourdes : restitution partielle ou totale du prix, dommages et intérêts, voire annulation de la vente.
L’obligation de déclaration en mairie
Au-delà de la transaction immobilière, la loi impose une obligation de déclaration à tout occupant ou propriétaire qui constate la présence de mérule dans un immeuble.
Qui doit déclarer ?
La déclaration incombe à toute personne ayant connaissance de la présence de mérule :
- Le propriétaire occupant.
- Le locataire qui constate l’infestation.
- Le syndic de copropriété pour les parties communes.
Comment déclarer ?
La déclaration se fait auprès de la mairie de la commune où est situé le bien. Elle peut prendre la forme :
- D’un courrier recommandé avec accusé de réception.
- D’un formulaire de déclaration disponible en mairie.
- D’une transmission du rapport de diagnostic.
Quelles suites ?
Après réception de la déclaration, la mairie peut :
- Informer le préfet de la situation.
- Demander la réalisation d’un diagnostic complémentaire.
- Prescrire des mesures de traitement dans le cadre de ses pouvoirs de police sanitaire.
Démarches pratiques : comment se mettre en conformité
Pour respecter vos obligations légales en matière de diagnostic mérule, suivez ces étapes.
Si vous vendez un bien en zone à risque
- Vérifiez si votre commune est en zone à risque auprès de votre mairie ou de votre notaire.
- Mandatez un diagnostiqueur certifié et indépendant pour réaliser un état parasitaire incluant la recherche de mérule.
- Intégrez le rapport au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur.
- Déclarez toute présence de mérule connue auprès de votre mairie.
Si vous achetez un bien en zone à risque
- Exigez la communication du diagnostic mérule ou de l’état parasitaire avant la signature du compromis.
- Vérifiez la date du diagnostic (validité de 6 mois recommandée).
- Faites réaliser votre propre diagnostic par un expert indépendant si vous avez des doutes.
- Insérez une clause suspensive liée au résultat du diagnostic dans le compromis de vente.
En résumé
Le diagnostic mérule obligatoire s’applique dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, principalement en Bretagne, Normandie et Hauts-de-France. La loi Alur impose au vendeur une obligation d’information sur le risque de mérule, qui se traduit en pratique par la réalisation d’un état parasitaire ou d’un diagnostic spécifique. Les sanctions en cas de non-respect sont sévères : annulation de la vente, réduction du prix, dommages et intérêts, voire qualification en vice caché. En zone à risque, la réalisation d’un diagnostic par un expert certifié et indépendant est la meilleure garantie de conformité légale et de protection pour toutes les parties à la transaction.