Arrêté Préfectoral Mérule : Obligations Légales et Zones Concernées
Arrêté préfectoral mérule : comprendre vos obligations légales
La mérule n’est pas seulement un problème technique : c’est aussi un sujet juridique. Depuis la loi ALUR de 2014, un cadre légal spécifique encadre la lutte contre ce champignon destructeur. Au cœur de ce dispositif, l’arrêté préfectoral mérule délimite les zones géographiques où des obligations particulières s’imposent aux propriétaires et aux occupants.
Méconnues ou ignorées, ces obligations peuvent avoir des conséquences financières et juridiques lourdes, notamment lors de la vente d’un bien immobilier. Ce guide fait le point sur tout ce qu’il faut savoir.
Le cadre légal : la loi ALUR et le Code de la construction
La loi ALUR (2014)
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR), promulguée le 24 mars 2014, a introduit pour la première fois dans le droit français un dispositif spécifique de lutte contre la mérule. Les articles L133-7 à L133-9 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) définissent trois obligations principales :
- Obligation de déclaration (art. L133-8) : tout occupant d’un immeuble qui constate la présence de mérule doit en faire la déclaration en mairie.
- Information de l’acheteur (art. L133-9) : en cas de vente d’un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information sur la présence de risque de mérule.
- Délimitation des zones à risque (art. L133-7) : le préfet délimite par arrêté les zones de présence de la mérule, sur proposition ou après consultation des communes concernées.
Le rôle de l’arrêté préfectoral
L’arrêté préfectoral mérule est le texte réglementaire qui met en œuvre le dispositif légal à l’échelle départementale. C’est le préfet qui le prend, après consultation des communes et sur la base des données disponibles (déclarations en mairie, statistiques des diagnostiqueurs, retours des professionnels du traitement).
L’arrêté délimite précisément les communes ou les zones infracommunales où la mérule constitue un risque avéré. C’est dans ces zones que les obligations de déclaration et d’information s’appliquent.
Les zones concernées en France
Bretagne : la région la plus touchée
La Bretagne est historiquement la région la plus affectée par la mérule en France. Les quatre départements bretons disposent d’arrêtés préfectoraux :
- Finistère : la quasi-totalité du département est couverte. Brest, Quimper, Morlaix, Landerneau sont particulièrement touchées.
- Côtes-d’Armor : de nombreuses communes sont concernées, notamment Saint-Brieuc, Guingamp, Lannion.
- Morbihan : Lorient, Vannes, Pontivy et leurs agglomérations figurent dans l’arrêté.
- Ille-et-Vilaine : Rennes et plusieurs communes du département sont couvertes.
Hauts-de-France
- Nord : Lille, Roubaix, Tourcoing, Dunkerque, Douai et de nombreuses communes du bassin minier sont concernées.
- Pas-de-Calais : Calais, Boulogne-sur-Mer, Arras, Lens, Béthune figurent dans les zones délimitées.
Normandie
- Seine-Maritime : Rouen, Le Havre, Dieppe et plusieurs communes du littoral.
- Calvados : Caen, Lisieux et communes environnantes.
- Manche : Cherbourg, Saint-Lô et certaines communes du littoral.
Autres régions
- Île-de-France : Paris intra-muros est couvert par un arrêté. Certaines communes de la petite et grande couronne sont également concernées.
- Pays de la Loire : Nantes et certaines communes de Loire-Atlantique.
- Nouvelle-Aquitaine : quelques communes du littoral basque et charentais.
Les obligations concrètes des propriétaires
Obligation de déclaration
Tout occupant (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit) qui constate la présence de mérule dans un immeuble bâti doit en faire la déclaration en mairie de la commune concernée. Cette obligation s’applique :
- Partout en France, pas seulement dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral
- Dès la découverte du champignon, sans délai
- Quel que soit le type d’immeuble : maison individuelle, copropriété, local commercial
La déclaration se fait par courrier ou en se présentant en mairie. Il n’existe pas de formulaire officiel national, mais certaines communes mettent à disposition un formulaire dédié.
Obligation d’information lors de la vente
En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit :
- Informer l’acheteur de la situation du bien par rapport à la zone de risque mérule
- Annexer cette information au dossier de diagnostic technique (DDT) qui accompagne la promesse de vente ou l’acte de vente
Cette information prend la forme d’un document indiquant que le bien est situé dans une zone à risque mérule. Le diagnostic mérule proprement dit (recherche de la présence du champignon) n’est pas rendu strictement obligatoire par la loi ALUR, mais il est très fortement recommandé et de nombreux notaires l’exigent dans les zones couvertes par un arrêté.
Le diagnostic mérule en pratique
Même si la loi ALUR n’impose pas formellement un diagnostic mérule complet (contrairement au diagnostic termites), la pratique notariale dans les zones à risque tend à le rendre incontournable :
- Les notaires des zones à risque demandent systématiquement un diagnostic mérule
- Les acheteurs informés refusent de plus en plus d’acheter sans un diagnostic rassurant
- Les assurances de la transaction exigent parfois ce diagnostic
Le diagnostic mérule est réalisé par un diagnostiqueur certifié ou un expert en pathologie du bâtiment. Il comprend une inspection visuelle de l’ensemble du bien, un sondage des boiseries et une recherche des signes de présence du champignon.
Les conséquences en cas de vente
Pour le vendeur
Le vendeur qui ne respecte pas ses obligations d’information s’expose à des conséquences sérieuses :
- Vice caché : si la mérule est découverte après la vente et que le vendeur en avait connaissance (ou aurait dû en avoir connaissance), l’acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil)
- Dol : si le vendeur a volontairement dissimulé la présence de mérule, l’acheteur peut invoquer le dol (article 1137 du Code civil), qui est une forme de tromperie
- Conséquences financières : l’acheteur peut obtenir une réduction du prix proportionnelle au coût du traitement, des dommages et intérêts, ou même l’annulation pure et simple de la vente
La jurisprudence est sévère avec les vendeurs qui dissimulent la mérule. Plusieurs décisions de justice ont prononcé l’annulation de ventes immobilières avec remboursement intégral du prix et dommages et intérêts.
Pour l’acheteur
L’acheteur d’un bien situé en zone à risque mérule doit être particulièrement vigilant :
- Exigez un diagnostic mérule complet avant de signer, même si le vendeur ne le propose pas spontanément
- Vérifiez la déclaration en mairie : si de la mérule a été signalée dans l’immeuble ou à proximité, la mairie doit en avoir trace
- Consultez le dossier de diagnostic technique attentivement et posez des questions sur tout point obscur
- Faites-vous accompagner par un expert indépendant si le bien présente des facteurs de risque (maison ancienne, cave, humidité visible)
La copropriété et la mérule
La mérule en copropriété pose des questions juridiques spécifiques :
- L’obligation de déclaration pèse sur tout occupant qui constate la mérule, y compris un copropriétaire ou un locataire
- Le syndic doit être informé pour prendre les mesures nécessaires dans les parties communes
- Le coût du traitement est réparti entre les copropriétaires si la mérule affecte les parties communes, ou à la charge du copropriétaire si elle est limitée à ses parties privatives
- La responsabilité du copropriétaire qui a laissé la mérule se propager de ses parties privatives aux parties communes peut être engagée
Ce que dit la jurisprudence
Plusieurs décisions de justice ont précisé le cadre légal de la mérule :
- Cour d’appel de Rennes, 2018 : annulation d’une vente pour dol, le vendeur ayant réalisé des travaux de masquage (enduit, peinture) sur des zones infestées par la mérule avant la vente.
- Cour d’appel de Douai, 2019 : condamnation du vendeur à des dommages et intérêts correspondant au coût total du traitement plus le préjudice de jouissance, pour défaut d’information sur la mérule.
- Cour de cassation, 2020 : confirmation que la mérule constitue un vice caché rendant le bien impropre à son usage d’habitation lorsque les dégâts affectent les structures porteuses.
Ces décisions montrent que les tribunaux prennent la mérule très au sérieux et sanctionnent sévèrement les vendeurs qui dissimulent sa présence.
En pratique : que devez-vous faire ?
Si vous êtes propriétaire occupant
- Vérifiez si votre commune est en zone à risque mérule (mairie ou préfecture)
- Déclarez la mérule en mairie si vous en constatez la présence
- Faites traiter le champignon par un professionnel certifié
- Conservez tous les documents (diagnostic, factures, garantie décennale) : ils seront indispensables en cas de revente
Si vous envisagez de vendre
- Faites réaliser un diagnostic mérule par un professionnel avant de mettre en vente
- Traitez la mérule si elle est détectée, avant la mise en vente si possible
- Joignez le diagnostic au dossier de diagnostic technique
- Informez l’acheteur et le notaire de tout problème passé ou présent lié à la mérule
Si vous envisagez d’acheter
- Exigez un diagnostic mérule complet dans le DDT
- Vérifiez la situation du bien par rapport à l’arrêté préfectoral
- Consultez la mairie pour savoir si des déclarations de mérule ont été faites à proximité
- Négociez le prix si un risque est identifié, ou exigez un traitement avant la vente
En résumé
L’arrêté préfectoral mérule est un dispositif légal essentiel qui vise à protéger les propriétaires et les acquéreurs dans les zones où ce champignon destructeur est présent. Les obligations qu’il impose (déclaration, information) sont simples mais leur non-respect peut avoir des conséquences juridiques et financières lourdes.
Les points clés à retenir :
- La déclaration en mairie est obligatoire partout en France dès la découverte de la mérule
- En zone couverte par un arrêté préfectoral, l’information de l’acheteur lors d’une vente est obligatoire
- Le diagnostic mérule est devenu incontournable dans la pratique notariale des zones à risque
- La dissimulation de la mérule lors d’une vente expose à l’annulation de la transaction et à des dommages et intérêts
- Conservez tous les documents relatifs au diagnostic et au traitement pour vous protéger juridiquement